剑鹰家，江湖冢

前几天看新闻，还是《直播南京》吧，还是《南京零距离》的，说到北京广州房价下降了，南京的专家解说南京房价不会降，主要是“江宁房价下去了，江北房价就上来了；江北房价下去了，江宁房价就上来了。南京的房地产市场没有泡沫可以压缩，房价降不下来”。

翻来覆去说了那么多，我只有一点是同意的，那就是房价短期内不会下降。至于他说的那些理由，根本没说到关键点上。这是什么专家啊，我这个并不是学习经济的、2007年的往届毕业上都比他说的好！

房价为什么下不来？供求关系作用的艾（有人觉得，你号称才子，怎么说来说去，就这一个理由？没错，经济学的核心思想就是看不见的手和看得见的手：市场价值规律和政府宏观调控。而市场价值规律就说，价格是随着供求关系上下波动的。既然我们无法影响政府的宏观调控，那么只有市场规律是我们可以分析的，不是吗？如此一招鲜的东西，所谓的专家都不会运用，艾，难怪北京上海甚至哈佛剑桥不要你了）！

为什么南京的房地产开发商如此笃定坚持南京的战场？因为南京还有很多人没有属于自己的房屋，而房屋销量之所以好，那是因为大多数房屋掌握在少部分人手里。

这还是一个供不应求的概念，所以房价很高，而且居高不下。为什么成交量减少？为什么江北某些楼盘会推出特价房？

成交量减少，是因为大多数小有资格买房的人听闻房价会降，就在观望。

特价房的出台，实际上是刺激成交量上升的。事实上，特价房不过如同超市里的打折商品一样，事实上，房价依然在那里，只有打了折扣而已！

有人问房价这么高，你觉得多高算是合适呢？

这么说吧，现在个人所得税的“免征额”（起征点和免征额这一对概念，在二三月份的时候，所有媒体都搞错了，这是不求甚解，这是未经调查的不负责言论，这就是“无冕之王”！而国家税务总局也不出来辟谣，毕竟税收是与每个人息息相关的事情，中国13亿人，哪个人和税收没有关系？），是2000元！而国家税务总局早有规定，就是各地可根据个税制定的免征额，上下浮动20%，作为当地的个人所得税免征额！

这就是了。我觉得，一个区域房地产均价，应该是当地个人所得税免征额的同等工资收入能够按月完成还贷的一个价格。所以，事实上，南京的房屋均价，大约应该是3000~4000是比较合适的。

有人说，这怎么行，这样的话会使炒房者更加猖獗的。

别急，我还有后招。

不是一直在说“物业税”的问题吗？可以在物业税法中明确规定，每一户家庭（包括两个大人和小孩）任何一人名下达到第二套房产或以上，就要征收高额的物业税。之所以以家庭为单位，就是为了防止变相偷逃税的现象。而户籍是经济发达地区去经济欠发达地区买房的人，也要缴纳相对高额的物业税，如果是第二套房产或以上，还要增加比例缴税。而这也可以从一定程度上限制外国炒家进入中国市场。

还有，不是规定民用房屋的使用是70年吗？要不到期就拆除重建，要么就要每年缴纳一定数额（相对较少）的“回购费用”，相当于租金。相信在3000~4000元房价下，人们还是可以接受的。而第二套房以上，“回购费用”就要提高到第一套房的3倍以上了。

除此之外，还可以就面积超过一定平方的房屋进行一定的征税措施。这样，也可以抑制开发商没有底线的不断开发豪华奢侈型房屋，而可以留下空间开发100平米以下的房屋，提高供给数量，缓解市场需求。

如此税收措施，一方面可以增加国家的财政收入，充实国库（尤其在现在美元贬值的时候，国库的外汇储备在过去的一年多时间内下降了约20%，何乐不为？）；而且还可以从一定意义上抑制房价。达到人民和国家的双赢，这才是施政需要考虑的重点！

（当然，需要说明的是，我当时的毕业论文写的就是物业税，当时也提出了一定措施，只是欠考虑，现在想来，还可以丰富！我以上提到的，也只是措施的一家之言——事实上，也没有人会采用一个刚毕业一年多年人的意见，我需要提出的，就是：施政的重点，在于达到人民和国家的双赢！）